Impuestos del comprador en vivienda usada: ITP
La compra de una vivienda usada que no tributa por IVA está sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas. En Cataluña la tarifa general es progresiva por tramos: 10% hasta 600.000 €; 11% para el tramo entre 600.000 y 900.000 €; 12% para el tramo entre 900.000 y 1.500.000 €; y 13% para el exceso sobre 1.500.000 €.
No se aplica el tipo superior a todo el precio: se calcula de forma progresiva. Existen reglas especiales, incluido un tipo del 20% para determinados supuestos de gran tenedor o adquisición de edificio entero de viviendas.
Tipos reducidos de ITP
La normativa catalana contempla tipos reducidos cuando se cumplen requisitos, entre ellos vivienda habitual de protección oficial (7%), jóvenes de 35 años o menos (5%), familias numerosas (5%), personas con discapacidad (5%), familias monoparentales (5%), víctimas de violencia machista (5%) y determinados supuestos en municipios rurales, con tipos del 4% o 3%.
Cada beneficio exige condiciones de edad, renta, destino, plazo y documentación. No debe aplicarse automáticamente por pertenecer a una categoría.
La base imponible y el valor de referencia
En inmuebles sujetos a ITP, el valor de referencia catastral puede determinar la base imponible. Si el precio declarado es superior, se toma el superior. Por ello, antes de firmar conviene consultar el valor vigente y analizar cualquier discrepancia.
El valor de referencia no es lo mismo que el valor catastral, ni sustituye a una tasación hipotecaria o valoración de mercado.
Vivienda nueva: IVA y AJD
La primera transmisión de vivienda por promotor suele tributar por IVA y, al formalizarse en escritura pública, por actos jurídicos documentados. Como regla general, la vivienda tributa al 10% de IVA, con especialidades para determinadas VPO, y la tarifa AJD aplicable en Cataluña a transmisiones sujetas y no exentas de IVA es del 1,5%.
Cuando existe renuncia a la exención de IVA en operaciones que lo permiten, la tarifa AJD catalana es del 3,5% desde el 27 de junio de 2025. Son operaciones técnicas que requieren asesoramiento.
¿Paga impuestos el comprador por la hipoteca?
Desde la reforma legal, el impuesto de AJD de la escritura de préstamo hipotecario corresponde a la entidad prestamista. El comprador sigue asumiendo, según el caso, tasación y otros costes propios, además de los impuestos de la compraventa.
Otros gastos del comprador que no son impuestos
Notaría de compraventa, Registro de la Propiedad, gestoría si se contrata, tasación, copias y posibles costes financieros. Deben diferenciarse de los impuestos para calcular correctamente el ahorro necesario.
Impuestos del vendedor: ganancia patrimonial en IRPF
La venta puede generar una ganancia o pérdida patrimonial, calculada por diferencia entre valores de transmisión y adquisición ajustados por gastos e inversiones admitidas. La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos estatales vigentes en el ejercicio.
El cálculo requiere conservar escritura de compra, impuestos, notaría, registro, honorarios y facturas de mejoras. Las reparaciones y el mantenimiento ordinario no se consideran automáticamente mejoras.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La ganancia puede quedar total o parcialmente exenta cuando procede de la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de los plazos y condiciones legales. La AEAT contempla la reinversión en el mismo ejercicio, en los dos anteriores o en los dos siguientes.
Si se reinvierte solo una parte, la exención suele ser proporcional.
Mayores de 65 años y vivienda habitual
La ganancia derivada de transmitir la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años puede estar exenta de IRPF. La AEAT indica que también puede aplicarse a la transmisión de la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio, si se cumplen los requisitos.
Para otros activos existen reglas de reinversión en rentas vitalicias que no deben confundirse con la exención directa de la vivienda habitual.
Plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava, cuando procede, el incremento del valor del suelo urbano manifestado con la transmisión. En una compraventa, el sujeto pasivo es normalmente el vendedor.
La normativa permite comparar métodos de cálculo y contempla la no sujeción cuando se acredita que no ha existido incremento del valor del terreno. El importe depende del municipio, valor catastral del suelo y periodo de tenencia. Debe consultarse la ordenanza local y el plazo de declaración.
Vendedor no residente
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe practicar con carácter general una retención e ingresarla mediante el modelo correspondiente. La operación exige coordinación fiscal y documental específica.
IBI, comunidad y otros ajustes
El IBI se devenga legalmente el 1 de enero a nombre del titular en esa fecha, aunque las partes pueden pactar un prorrateo económico. Los gastos de comunidad, derramas, suministros y rentas se ajustan según el contrato y la fecha de entrega. No son todos impuestos, pero afectan al neto.
Ejemplo orientativo de ITP progresivo
Para una vivienda usada de 750.000 € sin reducción: los primeros 600.000 € tributan al 10% (60.000 €) y los 150.000 € restantes al 11% (16.500 €). La cuota orientativa sería 76.500 €, antes de revisar base imponible, valor de referencia y circunstancias especiales.
Cómo evitar errores fiscales
Solicitar cálculo antes de firmar; verificar valor de referencia; comprobar si se cumplen todos los requisitos de un tipo reducido; guardar facturas; planificar la reinversión; estimar plusvalía municipal; y no confundir precio, base fiscal, valor catastral y tasación.
Preguntas frecuentes
¿El ITP se calcula siempre sobre el precio?
Se toma la base que corresponda según la normativa; el valor de referencia puede ser determinante y, si el precio es superior, prevalece el superior.
¿Un joven paga siempre el 5%?
No. Debe cumplir todos los requisitos de edad, vivienda habitual, renta y demás condiciones vigentes.
¿Vender por menos de lo que costó evita la plusvalía?
Puede no haber ganancia en IRPF, pero la plusvalía municipal se analiza con sus propias reglas y debe acreditarse la inexistencia de incremento cuando proceda.
¿Los honorarios inmobiliarios reducen la ganancia?
Los gastos directamente vinculados a la transmisión pueden formar parte del cálculo fiscal, sujeto a justificación y normativa aplicable.
Conclusión: una operación excelente se prepara
La fiscalidad debe planificarse antes de fijar plazos y cantidades. Un buen asesoramiento permite conocer el coste total del comprador, el neto del vendedor y las condiciones que deben reflejarse en arras. En PROIM Primum Vivere coordinamos la operación inmobiliaria con la documentación fiscal y jurídica necesaria, derivando a asesoría especializada cuando el caso lo requiere.
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